Bydlení

Prodej nemovitostí v Praze – realitní trh v metropoli trpí nedostatečnou výstavbou. Výsledkem je 126 tisíc Kč/m2 bytové plochy!

Prodej nemovitostí v Praze a zejména vliv dlouhodobě poddimenzované výstavby na cenovou hladinu bydlení. To jsou témata, na která se dnes v rychlosti podíváme. Zajímáte se o trh s realitami v naší metropoli? Hledáte bydlení nebo snad příležitost k investici? Nebo jste se rozhodli nějakou nemovitost prodat? Ať už je vaše motivace jakákoliv, jistě se zájmem sledujete růst cen, který svou razancí překvapil dokonce i většinu odborníků. Citelný převis poptávky nad nabídkou způsobil, že vám na skromnou garsonku na periferii našeho hlavního města nemusí stačit ani 3 miliony korun!

Asi se celkem logicky zeptáte, kde je problém? Proč se zkrátka více nestaví, aby bylo možné silný zájem potenciálních kupců co nejvíce pokrýt? Důvodů je hned několik. Nejpodstatnější z nich si alespoň ve stručnosti přiblížíme.

Prodeje nemovitostí v Praze letos výrazně neklesnou

Nemovitosti všeho druhu, obzvláště pak ty rezidenčního charakteru, jdou v Praze velmi dobře na odbyt. Když si zběžně prohlédnete inzerci na některém z realitních portálů a uvědomíte si, jak vysoko se ceny jen za poslední dva roky vyšplhaly, ani se tomu nechce příliš věřit. A přece. Celkovou poptávku tato nebývalá drahota alespoň prozatím nijak zvlášť neutlumila a zdá se, že ji příliš neoslabí ani zvyšující se úročení hypoték, jehož jsme aktuálně svědky. Zájem lidí o vlastní bydlení, který bude vlivem dražších půjček přece jen o něco nižší, totiž pohodlně vyváží poptávka investorů. Ať už jednotlivců, kteří stále ukládají volné finance do jednoho či dvou bytů, případně do nějakého zajímavého pozemku, tak „větších hráčů“, tedy realitních fondů a společností zaměřujících se na obchod s nemovitostmi.

Praha je zkrátka nejatraktivnější destinací v republice a rodinný dům, byt nebo třeba jen zahrada s menší chatkou zde budou mít vždy svou hodnotu.

126 tisíc Kč/m2 pražského bytu

Ceny všech typů nemovitostí v České republice nepřetržitě rostou. Tento trend můžeme pozorovat už zhruba celou dekádu. Poslední dva roky však byly z tohoto hlediska mimořádně dramatické. Období pandemie Covidu-19 provázené hospodářskými problémy způsobenými zejména rozpadem dodavatelských řetězců vyvolalo na zdejším realitním trhu doslova investiční horečku. Lidé skupovali byty, pozemky nebo rekreační objekty ve velkém a navíc často téměř bez ohledu na ceny. Každý, kdo mohl, se zkrátka snažil uložit volné peníze do toho, co je u nás už po generace považováno za „sázku na jistotu“. Tedy do nějaké nemovitosti. Když už se zdálo, že by se situace mohla do jisté míry stabilizovat, válečný konflikt na Ukrajině zasadil ekonomickým prognózám předpovídajícím lepší časy další ránu.

Inflace vystřelila na hodnoty, které tu 30 let nebyly a realitní investiční panika pokračuje. Výsledkem jsou neskutečně drahé stavební pozemky, předražené chaty a chalupy, a co je nejvíce patrné, extrémní ceny bytů. Metr podlahové plochy se v Praze vyšplhal až k průměrné hodnotě převyšující 126 tisíc Kč. Rekordy však padaly i v dalších velkých městech. Ostatně, stačí nahlédnout do tabulky níže.

Meziroční zdražení bytů (2021 -2022)

Město Kč/m2 (04/2021) Kč/m2 (04/2022)
Praha 113 000 126 500
Brno 87 200 107 800
Hradec Králové 52 500 75 700
Olomouc 57 500 64 200

20 000 nových bytů ročně? Zapomeňte!

Aktuální nabídka volných bytů určených k prodeji čítá v našem hlavním městě přibližně 5 tisíc položek. Na první pohled to může vypadat jako velice slušné číslo. Nenechte se ale mýlit! Nejrůznější odborné analýzy hovoří o tom, že by k uspokojení poptávky bylo v Praze každoročně potřeba nejméně 20 000 nových bytů. V roce 2021 jich zde přitom byly dokončeny jen zhruba 4 tisíce. Také proto je zmíněná nabídka relativně slabá a ceny extrémní. Většina z čerstvě dostavěných bytů se navíc na trh ani nedostane, takže jsou k mání především nemovitosti starší. Novostavby jsou zkrátka skoupeny už v předprodejích. A hlavní viník neutěšeného stavu? Dle názoru většiny odborníků je to slabá výstavba. Dokud se nebude více stavět, ceny neklesnou. Tím se dostáváme k hlavním překážkám, s nimiž se naši developeři potýkají. K faktorům, které mají na poddimenzovanou a stále dražší výstavbu zásadní vliv.

Za kolik pořídíte v Praze byt – výběr z aktuální nabídky (04/2022)

Dispozice Velikost (m2) Popis Lokalita Cena v Kč
1+kk 24 panel, před rekonstrukcí Záběhlice 3 181 500
2+kk 46 cihla, po rekonstrukci Hostivař 4 390 000
2+1 52 cihla, po rekonstrukci Vršovice 5 490 000
3+kk 69 panel, po rekonstrukci Letňany 7 200 000
4+1 82 panel, po částečné rekonstrukci Stodůlky 8 990 000

Byrokracie, drahé vstupy a nedostatek pracovníků

Je evidentní, že dramatické zdražování tuzemských nemovitostí výrazně popohnal extrémní růst poptávky posledních let. Důvody, které k němu vedly, jsme si už ozřejmili. Ceny by však nedosáhly zdaleka takových výšek, pokud by byla nabídka dostatečně široká. Jenže nebyla, není a zdá se, že nějaký čas ještě nebude. Proč? Kdo je hlavním viníkem?

  • Přebujelá byrokracie v podobě složitého a zdlouhavého procesu povolování staveb, mnohdy zastaralé a aktuálním potřebám nevyhovující územní plánování.
  • Citelně zdražující stavební materiály, rostoucí ceny energií a také nedostatek vhodných stavebních parcel.
  • Nedostatek pracovních sil ve stavebnictví.
  • Neustálý příliv nových obyvatel, který realitní trh v české metropoli zvládá absorbovat jen s velkými obtížemi.

Nová pravidla na obzoru!

Asi se zeptáte, zda je na obzoru cokoliv, co by mohlo výstavbu v České republice zjednodušit a urychlit? Něco, co by v konečném důsledku mohlo přispět k poklesu cen nemovitostí. Ano, jedna věc se konečně rýsuje. Jde o nový zákon, který má usnadnit výstavbu. Přijat byl už v loňském roce, ale vzhledem k nedokonalostem, které mu byly vytýkány z řad laické i odborné veřejnosti, prochází dodatečnými změnami. Na to, s jakým úspěchem bude aplikován v praxi, si proto ještě počkáme. Snad rok, snad dva. Kdo ví? Do té doby si o příznivějších cenách můžeme nechat jen zdát.

Nebo víte o něčem, co by mohlo poslat ceny tuzemských nemovitostí dolů ještě dřív, než se naplno rozběhne podstatně rozsáhlejší výstavba?